某公租房确认合同效力纠纷一审代理词

时间:2012-09-04      关注:3691

注:2012716,原告张**就已纳入拆迁范围的****13楼,以被告已将该房屋出租权出让给原告、其已向被告支付2万元转让款为由向硚口区法院提起确认合同效力之诉,法院同年723日立案并于813(简易程序、被告方88口头异议要求改为普通程序审理未获容许)开庭审理了此案。2012821,双方当事人在法院调解下达成调解协议:1、确认被告为涉诉公房的合法承租人;2、被告补偿原告12万元(含93年支付的2万元,拆迁补偿款总额计47万元);3、案件受理费由原告张**承担。现拆迁指挥部已将47万元拆迁补偿款兑现给本案被告、调解款也通过法院支付给本案原告。当事人(被告)对此结果表示满意。

 

尊敬的审判员:

湖北今天律师事务所依法接受本案被告***的委托,指派本人担任张*****确认合同效力纠纷案的一审诉讼代理人,现谨依据事实和法律提出如下代理意见。

一、原告主体不适格,请求法院裁定驳回原告的起诉

****13楼一开始就是借给原告的小妹暂住的,原告从未在涉诉房屋中住过,有《邻居证词》(证据4)及律师分别对陈**、王**的调查笔录(证据7、证据8)为证。而房屋租约押金由原告的二妹交付、房屋租约是交给其小妹保管,原告提交的证据5中的071号录音00:08:0044:40——45:10内容可以佐证租约一直在其妹手中、“张**从未摸过租约”。因此,原告与本案无直接利害关系,请求法院裁定驳回原告的起诉。

 

二、诉讼时效期间届满,请求法院判决驳回原告的诉讼请求

被告本来同意原告之小妹暂住该房屋、以解其燃眉之急,期间一直在要求其归还。2008年由于原告之小妹在外买房搬离了涉诉房屋,被告开始坚决要求其退房。不料原告为了达到非法占有的目的,竟然乘找被告之妻为其二妹提供帮助之机(2008年),私自在被告家中录音或进行电话录音,其他证明材料也大都为2008年期间所写,其目的可想而知。由于其自知理屈,看无法通过纠缠及私自录音等达到非法占有被告合法财产的目的,其后就没有再来纠缠。及至2012年,大概是听说该房屋要拆迁,觉得有利可图,又开始频繁纠缠。

该案显然已过诉讼时效期间,特请求法院判决驳回原告的诉讼请求,由原告承担一切相关诉讼费用。

 

三、原告提交的录音证据以侵害被告及其家人合法权益的方式取得,不能作为认定案件事实的依据,请求法院作为非法证据予以排除

1、原告的偷录行为侵犯了被告的宪法权利

“公民的住宅不受侵犯”,这是宪法赋予公民的基本人权。每个公民都享有住宅和个人生活不受侵扰的人格权,包括个人信息的控制权、个人生活的自由权和私人领域的占有权,原告在被告家中的偷录行为,严重干扰了被告及其家人的正常生活、影响到住宅的安宁。

而宪法规定的通信秘密和通信自由不仅直接约束国家机关,同时也直接约束国家机关以外的所有组织与个人。通信自由与通信秘密不容侵犯已成为维系健康稳定的社会所必需的制度保障、也是法治社会所赋予公民的基本人权。

被告作为武汉市硚口区****1号的合法承租人(有证据123为证),合法拥有该房屋的使用权。原告不但长期霸占不还,还采取各种非法手段以达到侵吞占有的目的,严重侵犯了宪法所赋予被告的财产权利。

2、原告的偷录行为侵犯了被告及其家人、亲戚、朋友的隐私权

偷录行为系在被告家中或双方通话中过程中形成,这一点勿需置疑。录音资料涉及被告之女的婚姻问题、79年出生的武汉市保安公司某老总的婚姻问题、被告之弟的健康状况、被告之妻弟小孩上学之余赚外快的情况、被告岳父的工作状况、被告之妻为原告之二妹提供帮助事宜、被告家中来电号码及对来电的回复等,这些录音内容显然均侵犯了被告及其家人、亲戚、朋友的隐私权。

3、原告的偷录行为违背了社会的公序良俗

原告一方面请被告之妻为其二妹提供帮助,另一方面以感谢为名登门拜访到被告家中进行偷录以达到其非法目的,其行为完全是“农夫与蛇”的现代版。当初被告基于善良伸出援助之手,将自己的房屋借给其小妹住了10几年、而被告之妻女却克服交通不便的困难骑着自行车往返于***071号录音资料32:00内容可佐证),原告对此不但不知道感恩,还在被告之妻为其二妹提供帮助期间在被告家中进行偷录以达到侵占被告合法财产的目的,这完全违背了社会的公序良俗。

4、根据相关法律法规,未经对方当事人同意私自录音取得的资料不能作为证据使用

法复〔19952号明确规定,“证据的取得首先要合法,只有经过合法途径取得的证据才能作为定案的根据。未经对方当事人同意私自录制其谈话,系不合法行为,以这种手段取得的录音资料,不能作为证据使用。

5、录音内容明显带有欺诈、引诱嫌疑,未真实表达被告的本意,不能作为证据使用

录音内容显示谈话或通话内容带有明显的引诱、欺骗嫌疑,根本就没有真实表达被告的本意,不能作为证据使用,有071号录音、特别是0032:35段予以佐证。

6、录音记录未完整、真实的记载录音内容,部分录音与记载人物相左,况且原告提供的录音资料并非原始证据,应从证据中予以排除

原告提供的证据5中的002号、071号录音,特别是071号录音,存在明显的张冠李戴现象,将女2的谈话内容记录为女(即被告之妻),也没有标明女2的姓名。且这些录音记录未注明录音的时间、地点、在什么情况下录制的以及录制工具等。况且原告提供的录音资料,修改时间集中在200892923:0723:46,而从录音内容上看,录音不可能集中在这段时间内,特别是在被告家中私录部分。鉴于录音资料的真实性存在问题,应从证据中予以排除。

 

风能进,雨能进,国王不能进,这是国外著名的一句法律谚语。我国宪法第39条也将住宅权规定为公民的基本权利。这种规定的意义在于,由法律来保护每一位公民生活安宁的权利,使住宅成为公民个人充分享受幸福生活、排除外来干扰的“自由城堡”。因此,在公民住宅中客人未经主人同意私录的视听资料不能作为证据使用,不仅是基于私录行为的违法性,而且是衡平私录取证者的利益与全体社会成员轻松自在生活的权利、特别是家庭、住宅安宁权的结果。实际生活中,普通人的日常言行不可能都像谈判、缔约那样严谨,难免会有敷衍、口误、戏言,这还不包括一些人运用欺诈性、诱导性的语言使住宅主人作出可致歧义的回答。人们与他人谈话、交往应该预见到其言行被转述的可能性,但不应当承担被私录外传的风险,特别是在自己家中。如果在自己家中被貌似友好的客人私录的视听资料也能作为对己不利的证据使用,人们则不得不步步为营、甚至在自己家中也得小心谨慎,每时每刻提防他人私录,否则就可能带来意想不到的后果。这类侵犯私人生活空间的私录行为一旦泛滥成灾,公民将无法再享受生活的安宁与幸福。

为此,特请求法院将被答辩人提交的证据5作为非法证据予以排除。

 

四、没有证据显示被告曾经将涉诉房屋的租赁权私下转让给了原告

首先,涉诉房屋原属武汉市**医院分配给被告岳母的福利房,后来才过户到被告名下,被告根本无权处置该房屋,这一点原告是清楚的;其次,1993年直管公租房是严禁交易的,被告不可能私下转让,而原告一家供职于大卫集团(主要做房地产拆迁业务)也不可能去买一个没有合法租赁权的房屋使用权;第三,如果该房屋租赁权真的曾经转让给了原告,那么从97年武汉开全国先河、直管公房可有偿转让到2008年期间,原告为何从未要求被告办理过户手续?原因只有一个:那就是这个房屋租赁权根本就不存在任何交易!被告一直在要求原告的小妹腾房,而其小妹在无房可腾的情况下,为了达到常住不走的目的是不会提出这种不合理要求的。只是在2008年其小妹终于在外面买了房子、有房可腾的情况下,原告才开始动起了歪心思,编造各种谎言企图侵吞被告财产,包括私自录音、否认房屋是借给其小妹用的等事实。后来,原告觉得其非法目的无法实现,就没有再继续纠缠下去,但却玩起了失踪,不接被告的电话、找人带信给他也不理,以达到不退房的目的。被告本想将该房屋强行收回,但一是觉得大家毕竟是几十年的同事兼朋友、撕破脸不太好;二是顾虑原告有心脏病(见071号录音内容),担心万一这事闹的他心脏病发负不起责;三是不知道原告曾经利用找被告帮忙的机会在被告家中偷偷录音。后来因为房子要拆,觉得事已至此原告应该也无话可说了,也就没有再采取什么措施。及至今年原告大概是得知该房屋拆迁,觉得有利可图,又开始纠缠不休,甚至欺骗邻居出具“证明”并倒签时间。由此可见,被告从未将****13楼的租赁权转让给原告,否则原告不至于无所不用其极出此下策。

 

五、现行法律法规对公租房的私下转让仍是严格禁止的,即该类转让行为属无效法律行为

公共租赁住房的承租权私下交易是否有效,应以当时及现行有效的法律法规为依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》授权国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,管理全国房地产工作。国务院将规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场的职责划分给住房和城乡建设部。

住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》规定,严禁转租或者擅自调换所承租公共租赁住房,房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。由此可见,该类转让行为为法律禁止性行为,即属无效法律行为,而无效法律行为自始无效。

 

综上所述,本代理人认为,本案是由于原告见利忘义所酿成的一起经济纠纷,且为了达到霸占被告的合法财产不择手段。据此,恳请法院驳回原告的所有诉讼请求,判令原告承担本案的一切鉴定费用及诉讼费用。 

 

湖北今天律师事务所律师:岳琴舫 朱苏伶

二〇一二年八月十三日